ติดตามความเคลื่อนไหวและเป็นไปของวงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มาเป็นเวลากว่า 3 ทศวรรษ เห็นรอบการขึ้นและการลงของวงจร หรือความรุ่งเรืองความซบเซาหลายรอบ พบข้อสังเกตขาลงดังนี้

จุดแรก ปริมาณงานงานของสำนักงานสถาปนิกจะลดน้อยลง เพราะ “จำนวนความฝัน” ของบริษัทอสังหาฯ นักพัฒนาอสังหาฯ ลดลง การมาปรึกษาหารือกับสถาปนิกเกี่ยวกับความเป็นไปได้ของแปลงที่ดินแปลงนั้นว่าจะทำอะไรได้อย่างที่คิดไหม ก่อนไปประมาณความเป็นไปได้ทางการเงิน ลดน้อยลง

จุดที่สอง การเปิดตัวโครงการใหม่ของบริษัทพัฒนาอสังหาฯ ใหญ่น้อยลดลง เพราะบริษัทอสังหาฯ จะมีข้อมูลจำนวนผู้เยี่ยมชมโครงการหรือวอล์ค จำนวนจอง และจำนวนโอน เป็นรายวันรายเดือน ทุกวันนี้ตัวเลขเหล่านี้ลดน้อยลงอย่างน่ากังวล แผนการเปิดตัวโครงการใหม่จึงถูกทบทวน และลดจำนวนลง เหลือเฉพาะโครงการที่มีโอกาสมากๆ

จุดที่สาม นายหน้าวิ่งหาที่ดินน้อยลง เพราะ “ออร์เดอร์” จากบริษัทพัฒนาอสังหาฯ น้อยลง แม้แต่ซอยดังย่าน “ผู้ดีเก่า” ในกรุงเทพฯ ที่ขออนุญาตสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ยากๆ ชุมชนคัดค้าน เมื่อก่อนอาจคุ้มความยากความเสี่ยง ทุกวันนี้มีแต่ป้ายประกาศขาย แต่ไม่มีการซื้อขาย

จุดที่สี่ ซัพพลายเออร์ผู้ผลิตจำหน่ายวัสดุก่อสร้างและตกแต่ง ไม่กล้าปล่อยเครดิต เพราะเริ่มเก็บหนี้ได้ช้าลง หรือบางรายยังเก็บไม่ได้ บริษัทรับเหมาก่อสร้างยกทีมงานและคนงานออกจากไซต์งานก่อสร้างเพราะไม่ได้รับชำระค่างวดตามกำหนด

จุดที่ห้า สถาบันการเงินเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นกว่าเดิม เพราะเห็นตัวเลขการผ่อนชำระหนี้คืนมีอัตราการผิดนัดชำระมากขึ้น โดยแบงก์จะจับตากลุ่มผิดนัดชำระแต่ยังไม่เกิน 90 วันเป็นกลุ่มแรกเพราะกลุ่มนี้จะกลายเป็นหนี้ NPL ในลำดับถัดไป และกลายเป็น NPAในท้ายสุด

จุดที่หก ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยและอสังหาฯ ประเภทอื่นๆ ความเชื่อมั่นลดลง การตัดสินใจซื้อช้าลงหรือถูกเลื่อนออกไป เพราะความไม่มั่นใจเรื่องความมั่นคงของรายได้ อย่างไรก็ดี เนื่องจากที่อยู่อาศัยเป็นปัจจัยจำเป็นในการดำรงชีพ ความต้องการยังมีมากแต่กำลังเงินหรือกำลังซื้อไม่พอทำให้ถูกธนาคารปฏิเสธการปล่อยกู้ในอัตราสูง

ที่ผ่านมากลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทถูกปฏิเสธมากที่สุด รองลงมากลุ่มผู้ซื้อ 3-5 ล้านบาท และ 7 ล้านบาทลงมาตามลำดับ

ปีนี้ 2567 มีเปลี่ยนแปลง บ้านระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเดิมไม่มีปัญหาการขอสินเชื่อรายย่อย แต่ทุกวันนี้ถูกปฏิเสธ 10% ต้นๆ แล้ว และบ้านราคาหลาย 10 ล้านบาทขึ้นไปเดิมมักมีการซื้อด้วยเงินสดมาก แต่ทุกวันนี้ขอยื่นกู้สินเชื่อมากขึ้น

 

การชะลอตัวลงของตลาดอสังหาริมทรัพย์รอบนี้ ไม่ได้เกิดจากต้นทุนเพิ่มขึ้นพรวดพราดเหมือนยุควิกฤตราคาน้ำมันแพง ไม่ได้เกิดจากอัตราดอกเบี้ยสูง หรือปัญหาอัตราแลกเปลี่ยน หรือสถาบันการเงินล้มเป็นวิกฤตการเงิน

รอบนี้เป็นปัญหากำลังซื้ออ่อนแอสะสม ซึ่งต้องแก้ด้วยนโยบายมหภาคทั้งการคลัง การเงิน ตลอดจนการทำโครงการเมกะโปรเจ็กต์, การสร้าง new S curve เพื่อให้ประชาชนมีรายได้สูงขึ้น

และที่แน่ๆ ปัญหาเศรษฐกิจรอบนี้แก้ไม่ได้ด้วย “นิติสงคราม” ที่รบๆ กันอยู่เวลานี้แน่นอน •