แม้ว่าเพิ่งจะเริ่มต้น แต่ประเด็นการขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ เพื่อเป็นส่วนหนึ่งในการกระตุ้นเศรษฐกิจ ก็ดูจะร้อนแรงเป็นพิเศษ

อันเนื่องมาจากการที่ นายเศรษฐา ทวีสิน นายกรัฐมนตรี เรียกประชุม 1 เจ้ากระทรวงมหาดไทย กับ 2 กรมใหญ่ คือ กรมที่ดินและกรมการปกครอง เพื่อติดตามความคืบหน้าตามที่ได้มีมติคณะรัฐมนตรี (มติ ครม.) เมื่อวันที่ 9 เมษายน 2567 ให้พิจารณาทบทวนปรับปรุงกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ 2 ฉบับที่มหาดไทยเป็นต้นสังกัดอยู่

ได้แก่ 1.พระราชบัญญัติทรัพย์อิงสิทธิ กับ 2.พระราชบัญญัติอาคารชุด โดยเป็นไปตามข้อเรียกร้องขอให้ปรับปรุงแก้ไขจาก 7 สมาคมในแวดวงอสังหาริมทรัพย์

ไทม์ไลน์ก่อนหน้านี้ มติ ครม.วันที่ 9 เมษายน 2567 สั่งให้ทบทวนเกี่ยวกับการขยายสิทธิการเช่า จากปัจจุบันให้เพดาน 30 ปี ขอขยายเป็น 99 ปี และขยายโควต้าชาวต่างชาติซื้อคอนโดมิเนียม ซึ่งกฎหมายเปิดช่องให้ซื้อและโอนกรรมสิทธิ์ได้ไม่เกิน 49% จึงเรียกว่า “โควต้า 49%”

ถัดมา เมื่อวันที่ 30 พฤษภาคม 2567 มีการประชุมร่วมระหว่างตัวแทนรัฐกับสมาคมอสังหาฯ ซึ่งได้มีการอธิบายเหตุผลที่มาที่ไปของข้อเสนอจากภาคเอกชน นำมาสู่การส่งจดหมายติดตามความคืบหน้าลงวันที่ 6 มิถุนายน 2567 ของตัวแทน 7 สมาคมดังกล่าว และนำมาสู่มติ ครม.ครั้งที่สอง เมื่อวันที่ 18 มิถุนายน 2567 สั่งการตรงไปยังกระทรวงมหาดไทย

จุดนั้นเอง ที่ประเด็นแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ ถูกจุดพลุเป็นประเด็นการเมืองโดยอัตโนมัติ ด้วยวาทกรรม “เป็นกฎหมายขายชาติ” หรือไม่

 

จุดโฟกัสอยู่ที่ต้องยอมรับว่าการเสนอขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ ในอดีตที่ผ่านมา อาจมีบางประเด็นที่ข้องแวะกลับการเปิดให้ต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ซึ่งกระทบกระเทือนจิตใจคนไทยอย่างแน่นอน

โดยมีข้อวิตกกังวลหวั่นกลัวไปต่างๆ นานาว่า การแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ จะพัฒนาเป็นกฎหมายขายชาติ เพราะเปิดช่องให้คนต่างชาติที่มีอำนาจซื้อ มีเงินมหาศาลกว่าคนไทย เข้ามาจับจองกรรมสิทธิ์ที่ดินจนหมดประเทศ ทำให้คนไทยที่เป็นเจ้าของประเทศเสียเปรียบเพราะอำนาจซื้อน้อยกว่า

นั่นทำให้ “ประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต” นายกสมาคมอาคารชุดไทย หรือนายกสมาคมคอนโดฯ ต้องเปิดหน้าออกมาสกัดข่าวเด่นประเด็นร้อนในเรื่องนี้ตั้งแต่ต้นทาง ด้วยการยืนยันว่าข้อเสนอขอแก้กฎหมายรอบนี้ ไม่มีข้อใดเลยที่เสนอให้เปิดช่องให้คนต่างชาติเข้ามาถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้เพิ่มเติมแม้แต่ตารางนิ้วเดียว

เมื่อไม่มีข้อเสนอให้ชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ จึงตัดประเด็นเป็นกฎหมายขายชาติโดยปริยาย

 

น่าสนใจว่าจากจุดเริ่มต้นข้อเรียกร้อง 7 สมาคม มีการขยายผลเป็นเสียงสนับสนุนเพิ่มเติม จากแวดวงวิชาชีพจำนวนทั้งสิ้น 18 สมาคมวงการอสังหาริมทรัพย์จากทั่วประเทศ

สาระสำคัญข้อเสนอแก้ไขกฎหมาย 2 ฉบับ แบ่งเป็น 1. “พ.ร.บ.ทรัพย์อิงสิทธิ” เสนอให้สัญญาเช่าที่ดินเป็นทรัพยสิทธิ เพื่อให้ที่ดินเช่าสามารถนำมาเป็นหลักประกันการขอเงินกู้จากสถาบันการเงิน เพื่อนำมาพัฒนาโครงการได้ เรียกว่าการขอสินเชื่อโปรเจ็กต์ไฟแนนซ์

ที่มาที่ไป ปัจจุบันสัญญาเช่าตามกฎหมายกำหนดเพดานไว้ 30 ปี ในวงการเรียกว่า เช่าสั้น บางครั้งคำนวณการลงทุนไว้ดิบดีแต่มาเจออุบัติเหตุทางเศรษฐกิจ เช่น โรคระบาดโควิด หรือสถานการณ์สงคราม ฯลฯ แผนลงทุนที่เคยคิดว่าจะคุ้มค่าการลงทุน จากที่เคยฝันหวานจะมีกำไรเท่านั้นเท่านี้ กลายเป็นมีแต่เจ๊ากับเจ๊ง

สำคัญกว่านั้น การเช่าที่ดินเพื่อลงทุนโครงการมักจะต้องใช้เงินลงทุนสูง เงินกู้จากแบงก์จึงเป็นแหล่งทุนสำคัญ แต่สัญญาเช่าสั้น 30 ปี แบงก์ให้ราคาน้อยมากถึงมากที่สุด ถ้าไม่เชื่อใจกันก็ไม่ปล่อยกู้ดื้อๆ แต่ถ้ามีลูกเกรงใจก็ปล่อยเช่าแบบไม่เต็มใจ สัดส่วนแค่ 50-60%

วิธีการปลดล็อกข้อจำกัดนี้ มีทางเดียวคือกฎหมายต้องขยายสิทธิการเช่าให้เป็นเช่าระยะยาว อย่างน้อยให้เทียบเท่าการใช้ประโยชน์อสังหาริมทรัพย์ได้ 1 ชั่วอายุคน คำนวณคร่าวๆ ก็ต้องมีอายุการเช่า 99 ปี

ถ้าปลดล็อกจากสัญญาเช่าสั้น 30 ปี กลายเป็นสัญญาเช่ายาว 99 ปี จะพลิกโฉมที่ดินเช่าธรรมดาๆ ให้มีความศักดิ์สิทธิ์เทียบเท่าที่ดินกรรมสิทธิ์ โอกาสที่แบงก์จะปล่อยกู้ในสัดส่วนสูงขึ้นสัก 60-70% ก็ยังดี

คำนวณเล่นๆ ถ้ามีมูลค่าโครงการ 30,000 ล้านบาท แบงก์ปล่อยกู้เพิ่มแค่ 1% เท่ากับมีเงินลงทุนเพิ่ม 300 ล้านบาท ถ้าปล่อยกู้เพิ่ม 10% เท่ากับมีเงินลงทุนเพิ่ม 3,000 ล้านบาท

นอกจากนี้ มนต์วิเศษของการเป็นทรัพยสิทธิอีกข้อคือ สัญญาเช่าดังกล่าวสามารถนำมาปฏิบัติได้เหมือนเป็นที่ดินกรรมสิทธิ์

มองไปทางไหน คนวงการอสังหาฯ ก็ทุบโต๊ะประสานเสียงว่า สัญญาเช่ายาว ดีกว่าเช่าสั้นล้านเปอร์เซ็นต์

 

ส่วนประเด็นการเสนอแก้ไข “พ.ร.บ.อาคารชุด” ถ้าไม่จับผิดกันมากเกินไปจะเห็นว่าทุกครั้งที่มีวิกฤตเศรษฐกิจ การใช้อสังหาฯ เป็นเครื่องมือดึงดูดกำลังซื้อต่างชาติมักจะเป็นมาตรการของรัฐบาลไทยตั้งแต่อดีตกาล

เช่นกรณีวิกฤตเศรษฐกิจต้มยำกุ้ง รัฐบาลในอดีตเคยเปิดให้ชาวต่างชาติมีโควต้าซื้อคอนโดฯ 100% ด้วยซ้ำไป โดยจำกัดเป็นมาตรการระยะสั้น 5 ปี เริ่มในปี 2542

สำหรับรอบนี้ ภาวะเศรษฐกิจตกต่ำต่อเนื่องยาวนาน จากสารพัดวิกฤตที่เกิดขึ้นจริง ต้นปี 2563 ของยุคโควิดจนถึงปี 2567 กำลังซื้อในประเทศของหลายคนและหลายบริษัทเชื่อว่ายังอยู่ในภาวะลองโควิดกันอยู่เลย กำลังซื้อตกต่ำ ตลาดหุ้นหลุด 1,300 จุดสวนทางกับตลาดหุ้นทั่วโลกเขียวทั้งกระดาน

ทางเลือกเดียวที่จะพยุงจีดีพีไทยให้ไต่ขึ้นมาถึง 3% ไม่สามารถพึ่งกำลังซื้อในประเทศได้เพียงด้านเดียว หากแต่ต้องปลดล็อกดึงกำลังซื้อต่างชาติ ที่นิยมชมชอบซื้ออสังหาริมทรัพย์เมืองไทยมากขึ้นๆ ทุกวัน ทางเลือกในการขยายโควต้าซื้อคอนโดฯ จาก 49% เป็น 75% จึงเป็นข้อเสนอที่ถือว่าเข้าท่าอยู่เหมือนกัน

บนข้อวิตกกังวลว่าขยายโควต้าคอนโดฯ 75% จะเปิดช่องให้ต่างชาติฮุบอสังหาฯ ไทย กีดกันคนไทยที่กำลังซื้อน้อยกว่าให้ไปอยู่อาศัยไกลจากตัวเมือง

ข้อกังวลทั้งหมดนี้ถูกถกเถียงอยู่ในวอร์รูมของ 18 สมาคมอสังหาฯ และตกผลึกเป็นข้อเสนอแนวทางแก้กฎหมาย คือ

 

1.ป้องกันการถือกรรมสิทธิ์ทางอ้อม ด้วยการกำหนดให้คอนโดฯ ที่ขยายโควต้า 75% ต้องสร้างบนที่ดินไม่เกิน 5 ไร่

2.ป้องกันการครอบงำของชาวต่างชาติ โดยเจ้าของห้องชุดชาวต่างชาติต้องสละสิทธิ์ในการโหวตส่วนที่เกิน 49% รวมทั้งประธานและผู้จัดการนิติบุคคลต้องเป็นคนไทยเท่านั้น เพื่อให้อำนาจการบริหารจัดการนิติบุคคลคอนโดฯ อยู่ในมือคนไทย

3. ป้องกันการครอบงำของชาวต่างชาติ ทำเลที่ขยายโควต้าซื้อคอนโดฯ 75% ไม่เปิดกว้างสะเปะสะปะ แต่โฟกัสเฉพาะเมืองท่องเที่ยวที่ต่างชาติชอบ ทำให้เหลือเพียง 3 แห่ง คือ “กรุงเทพฯ ภูเก็ต พัทยา” การซื้อกระจุกทำเล จึงทำให้หมดข้อกังวลเรื่องการยึดประเทศไทยโดยคนต่างชาติ

4. ลดความเหลื่อมล้ำ ด้วยการกำหนดให้เก็บภาษีต่างชาติเพิ่ม 2 รายการ คือ ภาษีการซื้อ (ผ่านภาษีโอน) กับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง (เก็บทุกปี) บนฐานภาษีที่แพงกว่าคนไทย ซึ่งเป็นหลักการที่ทุกประเทศทำเป็นปกติ จากนั้นนำรายได้ภาษีอสังหาฯ ของชาวต่างชาติมาจัดตั้งกองทุนเพื่อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อยถึงปานกลาง เช่น อุดหนุนดอกเบี้ยต่ำในการซื้อที่อยู่อาศัยไม่เกิน 3 ล้านบาท เป็นต้น

5. ยืนยันอำนาจทางปกครองอยู่ในมือท้องถิ่น โดยมีข้อเสนอให้พื้นที่ขยายโควต้า 75% ทางองค์กรปกครองท้องถิ่นสามารถออกระเบียบปฏิบัติเพิ่มเติมเป็นกรณีพิเศษ เพื่อสร้างการมีส่วนร่วมของชุมชนในพื้นที่

ทุกครั้งของการขอแก้ไขกฎหมายระดับพระราชบัญญัติ เปรียบเสมือนภารกิจเขยื้อนภูเขา ไม่ง่ายแน่นอน

สถานะล่าสุด การขอแก้ไขกฎหมายอสังหาฯ 2 ฉบับ ที่ร้อนแรงอย่างเป็นพิเศษนี้ ระยะทางหมื่นลี้ เพิ่งเริ่มต้นที่ก้าวแรกเท่านั้น

ยังต้องชกกันอีกหลายยก แลกกันอีกหลายหมัด ระหว่างฝ่ายสนับสนุนและฝ่ายต่อต้าน

โดยมีเดิมพันปลดล็อกกฎหมายเพื่อยกระดับภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ทำหน้าที่เป็นตัวช่วยฟื้นเศรษฐกิจประเทศ

บนพื้นฐานความเชื่อมั่นของ 18 สมาคมอสังหาฯ ที่ว่า เป็นมาตรการที่สามารถทำได้ทันที ไม่ต้องรอ

 

สะดวก ฉับไว คุ้มค่า สมัครสมาชิกนิตยสารมติชนสุดสัปดาห์ได้ที่นี่https://t.co/KYFMEpsHWj

— MatichonWeekly มติชนสุดสัปดาห์ (@matichonweekly) July 27, 2022